裁判鑑定のプライスリーダー 不動産鑑定士 新澤裕之 | 継続賃料・相当賃料・新規賃料・正常賃料・家賃・地代・立退料・建物買取請求権・場所的利益・借家権・借地権・定期借地権・底地・貸宅地・賃料増減額請求・相続・遺産分割・遺留分減殺請求・成年後見人・離婚・財産分与・共有物分割請求 | 100件以上の経験豊富な裁判・調停の不動産鑑定評価書、意見書、セカンド・オピニオン等

プライスリーダー

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プライスリーダーの使い方

裁判でプライスリーダーを使う

裁判においてプライスリーダーを使う場面

裁判において、プライスリーダーは以下のような場面で、ご利用いただいております。

(1)「裁判用」鑑定評価書
(2)「裁判用」反論意見書
(3)不動産の「適正価格」水準の調査
(4)鑑定評価書等の分析
(5)鑑定評価書のセカンド・オピニオン

(1)「裁判用」鑑定評価書

プライスリーダーは、裁判における鑑定評価の経験が豊富であり、鑑定評価書の内容も裁判用に作成いたします。

不動産鑑定士は、通常、裁判における鑑定評価書を作成する機会が少ないため、鑑定評価書を提出して業務が完了する「一般の鑑定評価書」の延長で裁判用の鑑定評価書を作成する傾向にあります。しかし、裁判における鑑定評価書は、相手方の不動産鑑定士からの反論に耐えうる必要があり、かつ、裁判所に対してわかりやすい内容でなければなりません。
相手方の不動産鑑定士からの反論を抑えるために、あえて難しい言い回しやロジックを用いたり、あえて根拠の説明を省略して、わかりにくい鑑定評価書を作成することも考えられます。しかし、そうすることによって、裁判所にとってもわかりにくい鑑定評価書となり、裁判所に真意が伝わらない可能性が高くなります。

よって、相手方の不動産鑑定士からの反論にも十分耐えられ、かつ、裁判所にわかりやすい鑑定評価書を作成することは至難の業と思われますが、プライスリーダーは、依頼者様及び弁護士先生のご要望に応えるべく、日々研鑽を重ね、「裁判用」鑑定評価書の品質向上、レベルアップに努めております。

(2)「裁判用」反論意見書

プライスリーダーは、裁判における鑑定評価の経験が豊富であり、それに比例して、裁判における「反論意見書」の実績も豊富です。裁判においては、一般の鑑定評価書と異なり、鑑定評価書を提出して業務が完了することは少なく、相手方の不動産鑑定士から反論意見書が提出されるケースが多いことが特徴です。

相手方の不動産鑑定士から反論意見書が提出された場合には、同意見書に対して反論意見書を作成して提出する必要があります。裁判における反論意見書の最終目的は「自らの鑑定評価額の妥当性を、裁判所に対して論理的かつわかりやすく説明すること」です。しかし、実際には、

・相手からの反論や質問に対して、単純に回答するだけの意見書
・鑑定評価額に大きな影響を及ぼさない枝葉末節な論点にこだわる意見書
・理由や根拠を示さずに不動産鑑定士の意見や判断であると主張する意見書
・不動産鑑定士の誹謗中傷や裁判所批判までもする意見書

などが見受けられ、反論意見書の内容により、作成した不動産鑑定士の能力、経験、品位等が露呈されます。

プライスリーダーは、反論意見書の作成にあたって、

・鑑定評価額に大きな影響を及ぼす重要な論点を整理・抽出し
・相手方意見書の主張とプライスリーダーの主張を比較して相違点を明確にし
・不動産鑑定評価基準、現実の不動産市場(不動産実務)、各種不動産法令の3つの視点から十分に検討して

裁判所に対して論理的かつわかりやすい意見書となる様に努めております。

(3)不動産の「適正価格」水準の調査

プライスリーダーは、鑑定評価書の正式発注をいただく前に、対象となる不動産の適正価格水準の調査を行うことが可能です。事前に適正価格水準の調査を行うことにより、鑑定評価書発注の必要性や鑑定評価書の費用対効果について判断することができます。鑑定評価書が単なるコストから、裁判における強力なツールとしてご利用いただくために、鑑定評価書の正式発注前に適正価格水準の調査を行うことをお薦めいたします。

また、鑑定評価書の正式発注前に適正価格水準の調査を行うことにより、対象となる不動産の適正価格水準を把握できるだけではなく、案件の状況(権利関係、地域及び対象となる不動産の特徴等)及びロジック(鑑定手法の適用等)が整理されます。よって、弁護士先生にとっては、裁判戦略を考える上での重要な資料及び材料となり、また、依頼者様にとっては、頭の中で想定していたご自身の考え方の整理にも繋がるため、たいへん有益な資料となります。

(4)鑑定評価書等の分析

プライスリーダーは、これまで裁判において相手方の鑑定評価書に対して、数多くの反論意見書を作成・提出しております。反論意見書を作成するにあたっては、相手方の鑑定評価書を熟読し緻密に分析する必要があります。

「鑑定評価書の内容は、わかりにくい・・・」という話を弁護士先生からよく聞きます。実は、不動産鑑定士にとっても、他の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書の内容はわかりにくのです。もちろん、鑑定結果とそれに至る大まかな流れと根拠は、一読すればわかります。しかし、鑑定評価書の誤りや矛盾点は、何度も熟読して精緻に分析してようやく把握できるのが現実です(裁判所にとっても、わかりにくい鑑定評価書と思われます)。相手方の鑑定評価書を一読して誤りがあると思っても、精緻に分析してみると特段問題がなかったり、逆に、一読して正しいと思ったことが、分析の結果、矛盾点が発覚することもあります。したがって、鑑定評価書を分析することは、一見容易であるようにも思えますが、実は、分析する不動産鑑定士の能力や経験によって、判断が大きく異なる可能性が高いのです。
そこで、プライスリーダーでは、鑑定評価書の分析にあたって、不動産鑑定評価基準、現実の不動産市場(不動産実務)、各種不動産法令の3つの視点から十分に検討し、さらに、先入観を極力排除して第三者の視点で分析を行います。

以上のような相手方の鑑定評価書の分析は、鑑定評価書または意見書を用いて相手方に反論すべきかどうかの判断材料となります。
また、このような分析について、プライスリーダーは、「鑑定評価書」の他、「相手方の反論意見書」、「不動産仲介業者が作成した価格査定書」に対しても同様に分析を行っております。

(5)鑑定評価書のセカンド・オピニオン

プライスリーダーは、他の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書のセカンド・オピニオンを行っております。裁判用に他の不動産鑑定士に対して鑑定評価書を発注したが、第三者の視点でセカンド・オピニオンを行ってほしいというご要望をいただくことがあります。

・裁判において十分説得力のある根拠資料となるのか?
・不動産鑑定評価基準を遵守しているのか?
・現実の不動産市場を考慮せず机上の空論になっていないか?
・単純な計算ミス、転記ミス等のケアレスミスはないか?

など鑑定評価書の内容について不安に思われる場合、プライスリーダーは、鑑定評価書を熟読し緻密に分析して、問題点、矛盾点、ケアレスミス、相手方不動産鑑定士からの反論可能性等を整理して、セカンド・オピニオンとして報告させていただきます。

また、裁判所指定の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書についても、内容の確認、チェック等、セカンド・オピニオンを行うことが可能です。裁判所指定の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に対してセカンド・オピニオンを行い、地方裁判所、さらに高等裁判所に対して反論意見書を提出した結果、裁判結果が大幅に変わったケースを何度か経験しております。鑑定評価額を決定するまでの過程において、根本的な誤り、複数のケアレス・ミス等が発覚した場合、鑑定評価額を修正せざるを得なくなり、その結果、裁判結果に影響を及ぼします。

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