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裁判鑑定に関するQ&A

裁判鑑定について、よく聞かれることをまとめてみました。

裁判において鑑定評価書、反論意見書の作成を数多く経験することによって、裁判鑑定における一定の傾向、さらに、マクロ及びミクロの両視点による鑑定評価の本質が見えてきます。

裁判鑑定(原告側または被告側)では、反論する相手方の不動産鑑定士が必ず存在し、さらに、中立的な第三者の立場である裁判所指名の不動産鑑定士も登場します。裁判以外の鑑定評価では、不動産鑑定士が鑑定評価書を作成して依頼者に提出して完了するケースが一般的です。しかし、裁判では、相反する主張を行う不動産鑑定士が複数登場するため、そのような中で、鑑定評価書、反論意見書を作成することによって、様々なコトが見えてくるのです。

不動産鑑定評価や不動産鑑定士について、以下のような話を耳にすることがあります。

・裁判における原告側または被告側、裁判所指定の不動産鑑定評価書はいずれも国家資格である不動産鑑定士が作成したものであるため、誤りはないと思われますが、いかがでしょうか?

・不動産鑑定士は国家資格であり、どの不動産鑑定士に依頼しても同じ結果になると思われるため、報酬の安い不動産鑑定士に依頼すべきではないでしょうか?

・不動産の鑑定評価は、鑑定手法や採用事例をうまく使い分けることによって、鑑定評価額を高くすることも低くすることも可能と聞いたことがありますが、いかがでしょうか?

などなど・・・。

では、実際はどうなんでしょうか?

裁判における原告側または被告側、裁判所指定の不動産鑑定評価書はいずれも国家資格である不動産鑑定士が作成したものであるため、誤りはないと思われますが、いかがでしょうか?

まず、裁判における不動産鑑定評価は、裁判以外の鑑定評価と大きく異なります。裁判の場合、必ず反論する相手方の不動産鑑定士が登場し、また、裁判所に対して論理的かつわかりやすい説明が必要となります。一方、裁判以外においては、原則として、鑑定評価書を提出して業務が完了となります。つまり、裁判以外の鑑定評価においては、結果である鑑定評価額が重視され、その根拠や過程についてはチェックされることが少ないため、誤りがあっても問題にならないケースがほとんどです。しかし、裁判における鑑定評価においては、裁判以外の一般的な鑑定評価の延長で鑑定評価書を作成すると、相手方の不動産鑑定士の反論により、誤りやミスが露呈されます。
裁判における鑑定評価では、
1)不動産鑑定評価基準
2)現実の不動産市場(売買及び賃貸市場)
3)不動産に関連する各種法令
のいずれの観点からも適切かつ慎重な対応が求められ、さらには、単純な計算ミス、転記ミス等にも十分留意しなければなりません。
よって、裁判における鑑定評価にあたっては、豊富な経験や知識が不可欠となり、裁判鑑定の経験差がそのまま鑑定評価に反映されます。

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不動産鑑定士は国家資格であり、どの不動産鑑定士に依頼しても同じ結果になると思われるため、報酬の安い不動産鑑定士に依頼すべきではないでしょうか?

不動産鑑定評価書については、計算ソフトがあり、数値等を入力すると自動的に計算されるため、どの不動産鑑定士であっても同じ水準の鑑定評価額が求められると考える方も少なくありません。たしかに、画一的な更地価格を求める公的な土地評価業務(相続税路線価、固定資産税等)については、短期かつ大量に評価する必要があるためパッケージ化された入力ソフトがあります。しかし、裁判鑑定においては、シンプルな案件は不動産価格または賃料ついて当事者同士が理解しやすいため争いになるケースは少なく、複雑な権利関係、地域の特性、対象となる不動産の個別性等を内包する特殊な案件が多数を占めます。
つまり、裁判鑑定においては、現実の不動産市場(売買及び賃貸市場)の分析、及び不動産関連の各種法令や判例等の把握が重要となり、さらに、それらをベースとした不動産鑑定評価基準の適用がポイントとなります。よって、たとえ既製の計算ソフトに機械的に入力したとしても、現実の不動産市場、各種法令、不動産鑑定評価基準のすべてについての分析力、理解力、文章構成力等がなければ、裁判に対して十分に対応可能な鑑定評価書を作成することは困難となります。
たしかに、機械的に作成した鑑定評価書は作業時間が短いため、報酬もリーズナブルに抑えられます。しかし、裁判鑑定においては、依頼者様及び弁護士先生の主張を鑑定評価書という根拠資料によって、いかに説得力のあるものとするかがポイントとなります。よって、どのような内容の鑑定評価書を作成するのか、過去にどのような裁判鑑定を経験しているのかが、裁判鑑定において不動産鑑定士を選ぶ基準となります。

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不動産の鑑定評価は、鑑定手法や採用事例をうまく使い分けることによって、鑑定評価額を高くすることも低くすることも可能と聞いたことがありますが、いかがでしょうか?

不動産の鑑定評価は、現実の売買市場や賃貸市場と異なり、市場を想定して鑑定評価額を求めるため、市場分析方法や手法適用等の相違により、不動産鑑定士によって鑑定評価額に一定のレンジが生じることが一般的です。しかし、不動産の鑑定評価は、現実の不動産市場に基づいて鑑定評価額を求めるため、原則として、市場価格等から大幅に逸脱した鑑定評価額になることはありません。現実の不動産市場においても、価格または賃料が1〜2割程度動くことがあり、鑑定評価額においても同程度のレンジはあるものと考えられます。ただ、1〜2割程度の差では、裁判の費用対効果等を考えると、裁判にまで発展することは少ないため、裁判における当事者間の鑑定評価額の差は、より乖離しているケースがほとんどです。その場合、当事者のいずれかサイドの不動産鑑定士が作成した鑑定評価書について、問題または誤りがあるものと推測されます。その問題または誤りは、鑑定評価額を求める過程や根拠に起因しており、不動産鑑定士の能力、経験、知識等の不足によるもの、または、不動産鑑定士による意図的な場合等、様々なケースが考えられます。
以上より、鑑定評価額は、評価主体である不動産鑑定士によって、ある程度レンジが生じるものの、市場価格等から大幅に逸脱した鑑定評価額は、鑑定評価書の内容に問題または誤りがあるものと考えられます。

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不動産に関する紛争は、価格や賃料だけでなく、建築や境界に関するものもあります。そのような建築や境界の紛争に関して裁判所提出用に意見書の作成を依頼したいと考えていますが、依頼先に困っています。

建築や境界に関する紛争については、一般的に、建築については一級建築士、境界については土地家屋調査士等の専門家が対応することになります。しかし、いずれの資格者についても、裁判や調停に提出する意見書を作成した経験のある士業は少ないものと思われます。
不動産鑑定士であれば、原則として法的には誰でも裁判所に提出する鑑定評価書を作成することはできますが、裁判に十分耐え得る鑑定評価書を作成できる不動産鑑定士は少数派です。
それと同様に、裁判所へ提出する意見書を作成できる一級建築士、土地家屋調査士等も、不動産業界でほとんど出会うことがないため、少数派と思われます。
もし裁判所に対して、建築や境界に関する意見書作成を要望される場合には、プライスリーダーが懇意にしている一級建築士、土地家屋調査士を紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。

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